rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania

Wzrost kosztów ciepła wpłynie na roczne rozliczenie centralnego ogrzewania i dlatego niezbędne jest dostosowanie zaliczki na centralne ogrzewanie zasobów LSM do coraz wyższych taryf WPEC. Ta regulacja pozwoli utrzymać płynność finansową Spółdzielni i wstrzyma niekorzystną tendencję narastania dopłat z tytułu rozliczenia c.o. Czym są współczynniki LAF? Usługa Współczynniki LAF dotyczy określenia i obliczenia współczynnika lokalizacji LAF (ang. Location Adjustment Factor) dla mieszkania lub lokalu w budynku, w celu dokładnego rozliczenia kosztów ciepła. Współczynnik LAF jest używany do ustalenia udziału każdego lokalu w kosztach centralnego ogrzewania. Oznacza to, że kocioł centralnego ogrzewania traktowany jest jako samodzielny środek trwały. W ewidencji środki trwałe ujmuje się w wartości początkowej, określonej w art. 28 ust. 2 i ust. 8 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn.: podzielić koszt centralnego ogrzewania na koszt stały oraz zmienny według zasady: - koszt stały: co najmniej 60% całkowitego kosztu centralnego ogrzewania, - koszt zmienny: nie więcej niż 40% całkowitego kosztu centralnego ogrzewania. Niektóre firmy rozliczające stosują „trójczłonowy” podział kosztów centralnego ogrzewania, Propozycja podziału kosztów ogrzewania w systemie rozliczeń. Sprawa podziału kosztów ogrzewania na tzw. koszty stałe oraz zmienne nie jest uregulowana przepisami, podobnie jak wiele innych istotnych zagadnień. Na etapie opiniowania pierwszego projektu ustawy o efektywności energetycznej, Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii Site De Rencontre Gratuit Femme Cherche Homme. System rozliczeń ciepła System rozliczeń ciepła Przedstawiamy Państwu system rozliczeniowy ENERGOS obejmujący kompleksowo rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania oraz ciepłej i zimnej wody. System ten współpracuje z podzielnikami kosztów ogrzewania wyparkowymi "ENERGOS" produkowanymi całkowicie w kraju i podzielnikami elektronicznymi, oparty jest na programie rozliczeniowym "ESYS" stanowiącym oryginalny dorobek naszej firmy. System rozliczeniowy ENERGOS wdrażany jest od 1990 roku (w roku tym zainstalowano pierwsze podzielniki kosztów ogrzewania w budynkach Spółdzielni Mieszkaniowej "Jeżyce" w Poznaniu). Dzisiaj liczba odbiorców systemu rozliczeniowego ENERGOS jest bardzo długa, a nasze wieloletnie doświadczenia pozwoliły optymalnie dostosować system rozliczeniowy do polskich realiów technicznych i ekonomicznych. Dzięki temu rozliczenia są dobrze dostosowane do polskich przepisów (dotyczących cen energii, zasad rozliczania kosztów ogrzewania oraz zasad ustalania zużycia ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej), a jednocześnie gwarantują zgodność naliczanych opłat z rzeczywistym poziomem komfortu cieplnego w mieszkaniach. System rozliczeniowy naszej firmy umożliwia ograniczenie skutku przepływu cieplnego między mieszkaniami na naliczane koszty ogrzewania. Stosujemy różne metody szacowania kosztów ogrzewania oraz zużycia ciepłej i zimnej wody w zależności od uwarunkowań lokalnych i indywidualnych życzeń zarządców budynków. Bardzo dużo uwagi na etapie zakładania baz danych przywiązujemy do obliczania współczynników korekcyjnych uwzględniając wpływ usytuowania mieszkań w bryle budynku. Współczynniki redukcyjne lokalowe wyliczane są na podstawie strat ciepła poszczególnych mieszkań obliczanych przez naszą firmę na podstawie zweryfikowanych dokumentacji technicznych budynków i zawartych w nich danych wpływających na zapotrzebowanie ciepła na ogrzewanie poszczególnych pomieszczeń. Na życzenie zleceniodawcy możemy uwzględnić odzysk ciepła od pionów grzejnych i gałązek grzejnikowych. Przy prowadzonych termomodernizacjach budynków współczynniki korekcyjne lokalowe każdorazowo są bezpłatnie dostosowywane do wprowadzonych zmian Współczynniki grzejnikowe wyliczane są dla każdego typu grzejnika oraz typu podzielnika. Posiadamy w swojej bazie wszystkie typy grzejników dopuszczonych do stosowania w Polsce. Kompleksowe rozliczenie ogrzewania w bloku Rozliczenie centralnego ogrzewania w spółdzielni mieszkaniowej jeszcze nigdy nie było tak proste i wygodne. Prezentujemy nasz innowacyjny system rozliczeniowy, który umożliwia rozliczenie zarówno kosztów ogrzewania centralnego, jak również ciepłej i zimnej wody. To wygodne rozwiązanie dla spółdzielni mieszkaniowych, które umożliwia bardzo precyzyjne i kompleksowe rozliczenie poszczególnych kosztów. System współpracuje z różnymi typami podzielników kosztów ogrzewania. Wdrażany jest nieprzerwanie już od 1990 roku. Wiele lat doświadczenia pozwoliło go dopasować optymalnie do polskich realiów ekonomicznych i technicznych. Całość zgodna jest z obowiązującymi w kraju przepisami. Rozliczenie centralnego ogrzewania w spółdzielni mieszkaniowej Rozliczenie ogrzewania w bloku wymaga systemu, który wylicza dokładnie stawki dla poszczególnych mieszkań. Stawki powinny być też zgodne z tym, jaki komfort cieplny w mieszkaniu odczuwają jego lokatorzy. Taki właśnie jest nasz system. Chętnie stosowany przez wiele spółdzielni mieszkaniowych w całym kraju. To co wyróżnia nasz system, to sposób w jaki został stworzony. Aby rozliczenie ciepła i wody było dokładne, stosujemy w swojej pracy wiele różnych metod szacowania kosztów. W grę wchodzą tutaj na przykład uwarunkowania lokalne lub indywidualne preferencje zarządców budynków. Tworząc poszczególne bazy danych zwracamy też szczególną uwagę na usytuowanie poszczególnych mieszkań w budynku, ponieważ może to mieć spory wpływ na ostateczne koszty ciepła. Każde mieszkanie może mieć zupełnie inny współczynnik strat ciepła, co ma również ogromny wpływ na rachunek za ogrzewanie. Jest to więc kolejny ważny element, jaki bierzemy pod uwagę tworząc prezentowany system rozliczeniowy. Dzięki niemu rozliczenie centralnego ogrzewania we wspólnocie jest zawsze optymalnie dopasowane do każdego lokalu mieszkalnego. Wygodne rozliczenie centralnego ogrzewania we wspólnocie Korzystając z naszego nowoczesnego systemu masz pewność, że ogrzewanie i woda rozliczane są rzetelnie i optymalnie do każdego mieszkania. Ponadto, po każdej termomodernizacji budynku zapewniamy zupełnie bezpłatne dostosowanie współczynników korekcyjnych do wprowadzonych zmian. Nasz system zastosować można niezależnie od typów grzejników montowanych w budynku. Posiadamy bowiem w bazie wszystkie typy grzejników, które są w Polsce dopuszczane do zastosowania. Sprawdź już dziś najlepszy na rynku system do rozliczania ciepła i wody. Nasze wieloletnie doświadczenie pozwoliło dopasować go optymalnie do różnych rodzajów grzejników, budynków. Wyliczenia prowadzone są na podstawie wielu czynników. Jeżeli masz pytania dotyczące oferty i prezentowanego systemu, zachęcamy do kontaktu. Dość czę­sto zda­rza się, że najem­ca zwal­nia nasze miesz­ka­nie w cza­sie trwa­nia sezo­nu, w któ­rym roz­li­cza­ne rocz­ne opła­ty za ogrze­wa­nie. W tej sytu­acji sta­je­my przed dyle­ma­tem, jak spra­wie­dli­wie podzie­lić kosz­ty cie­pła by z jed­nej stro­ny nie mieć stra­ty, a z dru­giej stro­ny by najem­ca nie zapła­cił wię­cej niż powi­nien. Czy to jest w ogó­le moż­li­we? Jak działa podzielnik kosztów ogrzewania? Na począt­ku muszę przy­naj­mniej pokrót­ce przy­bli­żyć Ci dzia­ła­nie podziel­ni­ka. Jest to nie­zbęd­ne, by zro­zu­mieć dal­szy ciąg roz­wa­żań i efekt koń­co­wy w posta­ci rozliczenia. Podziel­nik nie zli­cza zuży­te­go cie­pła. Zasko­cze­nie? Nie­ste­ty tak to wyglą­da — podziel­nik nie jest urzą­dze­niem pomia­ro­wym. Słu­ży on tyl­ko do roz­dzie­le­nia kosz­tów ogrze­wa­nia budyn­ku na użyt­kow­ni­ków poszcze­gól­nych lokali. W naszych roz­wa­ża­niach sku­pi­my się na podziel­ni­kach elek­tro­nicz­nych, gdyż podziel­ni­ki dzia­ła­ją­cych na zasa­dzie paro­wa­nia cie­czy już są prak­tycz­nie nie­spo­ty­ka­ne. Urzą­dze­nia elek­tro­nicz­ne zgod­ne są z nor­mą PN-EN 834:2013–12. Nor­ma ta okre­śla mini­mal­ne wyma­ga­nia doty­czą­ce kon­struk­cji, mate­ria­łów, wytwa­rza­nia, insta­la­cji, dzia­ła­nia i oce­ny war­to­ści wska­zy­wa­nych przez ten przy­rząd pomia­ro­wy. Nor­ma ta okre­śla tak­że spo­so­by kory­go­wa­nia wska­zań podziel­ni­ków pro­wa­dzą­ce do osta­tecz­ne­go roz­dzie­le­nia kosz­tów ogrze­wa­nia całe­go budynku. Podziel­nik został zamon­to­wa­ny na grzej­ni­ku przez dostaw­cę sys­te­mu roz­li­czeń. Popraw­ny mon­taż obej­mu­je nie tyl­ko ści­słe zamo­co­wa­nie podziel­ni­ka, ale przede wszyst­kim musi być on prze­pro­wa­dzo­ny w odpo­wied­nim miej­scu grzejnika. Podziel­ni­ki sys­te­mu Ista mają wewnątrz dwa czuj­ni­ki tem­pe­ra­tu­ry. Jeden z nich mie­rzy tem­pe­ra­tu­rę grzej­ni­ka (a wła­ści­wie to tem­pe­ra­tu­rę prze­wo­dzą­cej cie­pło płyt­ki), a dru­gi tem­pe­ra­tu­rę powie­trza w pomiesz­cze­niu. Jed­nost­ki nali­cza­ne przez podziel­nik są jed­nost­ka­mi bez­wy­mia­ro­wy­mi — jak już wcze­śniej pisa­łem, nie mie­rzą zuży­cia cie­pła. Podziel­nik sys­te­mu Ista roz­po­czy­na nali­cza­nie jed­no­stek, gdy tem­pe­ra­tu­ra powierzch­ni grzej­ni­ka jest wyż­sza niż 23 st. C oraz gdy róż­ni­ca tem­pe­ra­tur mię­dzy powierzch­nią grzej­ni­ka, a powie­trzem w pomiesz­cze­niu prze­kra­cza 4,5 K. Szyb­kość nali­cza­nia kolej­nych jed­no­stek uza­leż­nio­na jest w głów­nej mie­rze tem­pe­ra­tu­rą grzej­ni­ka — im wyż­sza jego tem­pe­ra­tu­ra tym szyb­ciej podziel­nik zali­cza kolej­ne jed­nost­ki. Nali­czo­ne jed­nost­ki pozwa­la­ją na roz­li­cze­nie kosz­tów ogrza­nia budyn­ku na użyt­kow­ni­ków poszcze­gól­nych lokali. Na czym polega rozliczenie kosztów ogrzewania podzielnikami? Już wiesz, że podziel­nik nie mie­rzy ilo­ści zuży­te­go cie­pła, ale jedy­nie słu­ży do w mia­rę spra­wie­dli­we­go podzie­le­nia kosz­tów ogrze­wa­nia całe­go budyn­ku na użyt­kow­ni­ków poszcze­gól­nych loka­li. W mia­rę spra­wie­dli­we­go, ponie­waż nigdy nie będzie ono do koń­ca pre­cy­zyj­ne i to z kil­ku powo­dów. Po pierw­sze, sys­tem podziel­ni­ko­wy nie liczy zuży­te­go cie­pła, a jedy­nie sta­ra się go odwzo­ro­wać na pod­sta­wie róż­nic tem­pe­ra­tur, tem­pe­ra­tu­ry grzej­ni­ka i cza­su ogrze­wa­nia (pra­cy grzej­ni­ków). Po dru­gie, cie­pło ma to do sie­bie, że prze­cho­dzi pomię­dzy miesz­ka­nia­mi przez nie­izo­lo­wa­ne ścia­ny wewnętrz­ne i tym zasad­ni­czo róż­ni się od zuży­cia prą­du czy wody. Po trze­cie wresz­cie, pio­ny grzej­ni­ków rów­nież ogrze­wa­ją nasze miesz­ka­nia i nie mamy wpły­wu na ich temperaturę. W skró­cie, roz­li­cze­nie kosz­tów ogrze­wa­nia pole­ga na podzia­le wszyst­kich kosz­tów ogrza­nia budyn­ku na poszcze­gól­ne loka­le przy pomo­cy pro­por­cji, któ­rą usta­la­my na pod­sta­wie wska­zań podziel­ni­ków. Z tego powo­du, wszyst­kie podziel­ni­ki w całym budyn­ku powin­ny być iden­tycz­ne i wszyst­kie grzej­ni­ki w budyn­ku powin­ny mieć pra­wi­dło­wo zain­sta­lo­wa­ne podzielniki. Typo­we roz­li­cze­nie loka­lu wyglą­da tak jak poni­żej na moim przykładzie. Przed­sta­wio­ny przy­kład jest typo­wy. W wie­lu spół­dziel­niach lub wspól­no­tach może on wyglą­dać odmien­nie. Może też być zasto­so­wa­na nie­co inna nomen­kla­tu­ra. Zmia­na pojęć przy­pi­sa­nych poszcze­gól­nym skła­do­wym roz­li­cze­nia nie zmie­nia isto­ty obli­czeń. Trze­ba tyl­ko prze­ana­li­zo­wać zapi­sy zawar­te w roz­li­cze­niu by dojść do wyni­ku końcowego. Teraz poka­żę Ci co po kolei wyko­na­ła fir­ma i skąd wziął się koń­co­wy wynik z nadpłatą/niedopłatą. Zacznie­my tro­chę od koń­ca, a mia­no­wi­cie od czę­ści C. Usta­le­nie jed­no­stek zuży­cia. W tej stre­fie roz­li­cze­nia ujaw­nio­no nume­ry podziel­ni­ków oraz stan oraz stan koń­co­wy i począt­ko­wy jaki wska­zy­wał podziel­nik. W więk­szo­ści przy­pad­ków stan począt­ko­wy będzie wska­zy­wał 0 bo na począ­tek każ­de­go sezo­nu grzew­cze­go sta­ny podziel­ni­ków są zero­wa­ne. Nato­miast jeże­li lokal zmie­nia wła­ści­cie­la w trak­cie trwa­nia sezo­nu, to wte­dy wła­śnie w pozy­cji stan począt­ko­wy, u nabyw­cy poja­wią się war­to­ści odczy­ta­ne z podziel­ni­ka w dniu prze­ka­za­nia loka­lu. W wyni­ku odję­cia od sta­nu koń­co­we­go sta­nu począt­ko­we­go wyli­cza­na jest róż­ni­ca, któ­ra obcią­ża adre­sa­ta rozliczenia. W kolej­nej kolum­nie widzi­my wskaź­nik UF. Wskaź­nik ten jest współ­czyn­ni­kiem zwią­za­nym z wydaj­no­ścią ciepl­ną dane­go grzej­ni­ka w sto­sun­ku do wydaj­no­ści ciepl­nej grzej­ni­ka wzor­co­we­go. Inny­mi sło­wy war­tość tego współ­czyn­ni­ka zwią­za­na jest z mocą jaką może dostar­czyć nam grzej­nik. Na moc oczy­wi­ście wpły­wa sama kon­struk­cja grzej­ni­ka, ale tak­że jego wiel­kość, np. ilość „żebe­rek” w roz­wią­za­niach modułowych. W dal­szej czę­ści widzi­my jesz­cze wskaź­nik LAF, w nie­któ­rych roz­li­cze­niach nazy­wa­ny tak­że współ­czyn­ni­kiem wyrów­naw­czym Rm. Współ­czyn­nik ten okre­śla nie­ko­rzyst­ne poło­że­nie loka­lu w bry­le budyn­ku. Jak już pisa­łem, cie­pło od sąsia­da prze­ni­ka przez prze­gro­dy budow­la­ne i z tego powo­du pra­wo ener­ge­tycz­ne wyma­ga, by kory­go­wać obcią­że­nia kosz­ta­mi ogrze­wa­nia użyt­kow­ni­ków poszcze­gól­nych loka­li w opar­ciu o z poło­że­nie ich loka­lu w bry­le budyn­ku. Loka­le szczy­to­we, a tak­że te położ­ne na par­te­rze lub na ostat­nim pię­trze w budyn­ku są poło­żo­ne bar­dzo nie­ko­rzyst­nie. Jak widzisz na przy­kła­do­wym roz­li­cze­niu wskaź­nik LAF jest taki sam dla całe­go loka­lu, ale już sąsiad zapew­ne ma ten wskaź­nik okre­ślo­ny w innej wysokości. W wyni­ku prze­mno­że­nia róż­ni­cy wska­zań podziel­ni­ków oraz obu wyżej opi­sa­nych wskaź­ni­ków, fir­ma roz­li­cza­ją­ca uzy­ska­ła sumę obli­cze­nio­wych jed­no­stek zuży­cia przy­pa­da­ją­cych na dany lokal. Te obli­cze­nio­we jed­nost­ki zuży­cia sta­no­wią wła­śnie pod­sta­wę podzie­le­nia na użyt­kow­ni­ków poszcze­gól­nych loka­li kosz­tów ogrza­nia całe­go budyn­ku. W opar­ciu o tę sumę kosz­ty te dzie­li się na nich proporcjonalnie. Teraz prze­nie­śmy swój wzrok do sek­cji B. Okre­śle­nie kwot jed­nost­ko­wych. W tej czę­ści roz­li­cza­ją­cy wska­zał wszyst­kie kosz­ty jakie zosta­ły ponie­sio­ne na zakup cie­pła do ogrza­nia budyn­ku (to ta naj­więk­sza kwo­ta). Kosz­ty te nie­mal wszę­dzie roz­dzie­la­ne są na dwie czę­ści — kosz­ty zmien­ne wspól­ne i kosz­ty zmien­ne zuży­cia. Sto­su­je się tutaj róż­ne pro­por­cje, w zależ­no­ści od zapi­sów regu­la­mi­nów obo­wią­zu­ją­cych w danej wspólnocie/spółdzielni. O wiel­kość przy­ję­tej pro­por­cji wie­lo­krot­nie toczy się spo­ry, ale tak napraw­dę to zwy­kły użyt­kow­nik loka­lu nie ma na nią wpływu. Kosz­ty zmien­ne wspól­ne obej­mu­ją w for­mie zry­czał­to­wa­nej cie­pło zuży­te na ogrza­nie czę­ści wspól­nych budyn­ku wie­lo­lo­ka­lo­we­go (klat­ki scho­do­we, piw­ni­ce stry­chy) ale też cie­pło „odda­ne” z pio­nów (rur prze­cho­dzą­cych przez wszyst­kie loka­le) i dość czę­sto tak­że nie­opo­mia­ro­wa­nych grzej­ni­ków w łazien­ce. Kosz­ty zmien­ne wspól­ne dzie­li się na użyt­kow­ni­ków poszcze­gól­nych loka­li w opar­ciu o powierzch­nię użyt­ko­wą ich loka­li. Inny­mi sło­wy, jak widzisz, kosz­ty zmien­ne wspól­ne ( zł) zosta­ły podzie­lo­ne przez sumę powierzch­ni użyt­ko­wych wszyst­kich loka­li (5533,50 mkw). W ten spo­sób usta­lo­no koszt przy­pa­da­ją­cy na metr kwa­dra­to­wy powierzch­ni użyt­ko­wej lokalu. Kosz­ty zmien­ne zuży­cia to ta część wydat­ków na zakup cie­pła do ogrza­nia budyn­ku, któ­ra dzie­lo­na jest na użyt­kow­ni­ków loka­li w opar­ciu o wyli­czo­ne obli­cze­nio­we jed­nost­ki zuży­cia. Kosz­ty zmien­ne zuży­cia ( zł) zosta­ły podzie­lo­ne przez sumę obli­cze­nio­wych jed­no­stek zuży­cia usta­lo­ną dla wszyst­kich loka­li ( W ten spo­sób wyli­czo­no kwo­tę jed­nost­ko­wą za każ­dą obli­cze­nio­wą jed­nost­kę zużycia. Dla porząd­ku jedy­nie zauwa­żę, że w tej sek­cji podzie­lo­no tak­że kosz­ty same­go spo­rzą­dze­nia roz­li­cze­nia i utrzy­ma­nia sys­te­mu zain­sta­lo­wa­nych podzielników. Nasze roz­wa­ża­nia prze­no­si­my teraz na sam począ­tek roz­li­cze­nia — do sek­cji A. Roz­li­cze­nie indy­wi­du­al­ne kosz­tów. Tutaj znaj­du­je­my już koń­co­we obli­cze­nie należ­no­ści za dany sezon grzewczy. Jak widzisz, zosta­ły nali­czo­ne przy­pa­da­ją­ce na dany lokal kosz­ty zmien­ne wspól­ne — pomno­żo­no kwo­tę jed­nost­ko­wą tych kosz­tów przez powierzch­nię użyt­ko­wą roz­li­cza­ne­go lokalu. Zosta­ła też nali­czo­na ta część kosz­tów zaku­pu cie­pła, któ­ra w pro­por­cji przy­pa­da na dany lokal — pomno­żo­no usta­lo­ną wcze­śniej staw­kę za obli­cze­nio­wą jed­nost­kę zuży­cia przez ilość obli­cze­nio­wych jed­no­stek zuży­cia usta­lo­ną dla dane­go lokalu. Do tych kosz­tów zosta­ły doli­czo­ne też kosz­ty obsłu­gi sys­te­mu podziel­ni­ków i same­go rozliczenia. W ten spo­sób usta­lo­no przy­pa­da­ją­cą na dany lokal kwo­tę za zuży­te cie­pło i obsłu­gę sys­te­mu w całym sezo­nie grzew­czym. Od tej war­to­ści odję­to war­tość poczy­nio­nych w tym sezo­nie przed­płat (zali­czek) i w ten spo­sób usta­lo­no war­tość dopła­ty jaką musi­my poczy­nić albo nad­pła­ty jaka przy­pa­da na naszą rzecz. Mam nadzie­ję, że za bar­dzo nie zanu­dzi­łem Cie­bie i że zagad­ka roz­li­cze­nia zosta­ła roz­wią­za­na. Przejdź­my do same­go roz­li­cze­nia najemców. Podzielenie kosztów ogrzewania na najemcę Miesz­ka­nia wynaj­mo­wa­ne są w róż­nych okre­sach. Nie zawsze okre­sy te pokry­wa­ją się z sezo­nem grzew­czym i dla­te­go zda­rza się, że sta­je­my w obli­czu koniecz­no­ści podzie­le­nia kosz­tów ogrze­wa­nia mię­dzy kil­ku najem­ców albo mię­dzy sie­bie a najemcę. Cią­gle zasta­na­wiasz się zapew­ne po co zro­bi­łem taki dłu­gi wykład na temat dzia­ła­nia podziel­ni­ków i same­go roz­li­cze­nia. Z tego wykła­du wyni­ka jed­no bar­dzo istot­ne zastrze­że­nie — nie moż­na obli­czyć kosz­tów najem­cy w trak­cie trwa­nia sezo­nu grzew­cze­go. Moż­na to zro­bić dopie­ro wte­dy, gdy otrzy­ma­my roz­li­cze­nie koń­co­we sezo­nu grzew­cze­go. Dla­cze­go tak jest? Otóż jest to zwią­za­ne z tym, że w każ­dym sezo­nie grzew­czym jest inna staw­ka za obli­cze­nio­wą jed­nost­kę zuży­cia i inna staw­ka za metr kwa­dra­to­wy powierzch­ni użyt­ko­wej loka­lu. Z tego powo­du może się zda­rzyć, że roz­li­cze­nie kosz­tów ogrze­wa­nia będziesz robić już po roz­li­cze­niu się z najem­cą z kau­cji. Przy­po­mi­nam, że masz na to mie­siąc licząc od dnia, w któ­rym nastą­pi­ło opróż­nie­nie loka­lu. Z tego powo­du roz­li­cze­nie kosz­tów ogrze­wa­nia czę­sto robi się dopie­ro po kil­ku mie­sią­cach po zwro­cie kau­cji. Dopie­ro wte­dy będziesz zwra­cać nad­pła­tę za ogrze­wa­nie albo będziesz doma­gać się dopłaty. Gdy już docze­ka­my się roz­li­cze­nia sezo­nu może­my przy­stą­pić do podzia­łu kosz­tów. Każ­dy z kosz­tów będzie­my dzie­lić pro­por­cjo­nal­nie, tyl­ko pro­por­cję będzie­my usta­lać wg innych czynników. Kosz­ty zmien­ne wspól­ne oraz kosz­ty roz­li­cze­nia wypa­da­ło­by podzie­lić pro­por­cjo­nal­nie w odnie­sie­niu do okre­su w jakim dany najem­ca zaj­mo­wał lokal. Jeże­li więc okres roz­li­cze­nio­wy trwa u Cie­bie od wrze­śnia do sierp­nia, a najem­ca miesz­kał w okre­sie od 1 wrze­śnia do koń­ca roku, to powin­ni­śmy mu „przy­pi­sać” 4/12 wszyst­kich kosz­tów za sezon. Ale zwróć uwa­gę, że może to być wiel­ce nie­spra­wie­dli­we, gdy­by najem­ca de fac­to miesz­kał tyl­ko w okre­sie, w któ­rym nie trze­ba było korzy­stać z ogrze­wa­nia albo wręcz zarząd­ca budyn­ku nie dostar­czał cie­pła do kalo­ry­fe­rów, np. latem. Nie­ste­ty z tej sytu­acji nie ma żad­ne­go dobre­go i spra­wie­dli­we­go wyj­ścia. Musi­my się zgo­dzić na jakieś uproszczenia. Kosz­ty zmien­ne zuży­cia powin­ni­śmy podzie­lić pro­por­cjo­nal­nie zgod­nie z wska­za­nia­mi podziel­ni­ków. Dzię­ki temu, ten loka­tor, któ­ry lubił cie­pło zapła­ci za swo­ją część, a ten co cie­pło oszczę­dzał zapła­ci mniej. Wyli­cze­nie pro­por­cji musi skła­dać się z kil­ku eta­pów, podob­nie jak robi to fir­ma doko­nu­ją­ca roz­li­czeń dla całe­go lokalu. W pierw­szej kolej­no­ści musi­my porów­nać sta­ny podziel­ni­ków, jakie spi­sa­li­śmy przy przy­ję­ciu loka­lu od najem­cy, ze sta­na­mi począt­ko­wy­mi, a gdy w mię­dzy cza­sie podziel­ni­ki zosta­ły „wyze­ro­wa­ne” przyj­mu­je­my stan począt­ko­wy jako 0. Koniecz­nie zwróć uwa­gę na porów­na­nie wska­zań kon­kret­nych podziel­ni­ków — zwróć uwa­gę na ich nume­ry seryj­ne wyświe­tla­ne na ekraniku. Po wyli­cze­niu róż­ni­cy wska­zań wszyst­kich podziel­ni­ków, któ­ra powsta­ła w cza­sie zaj­mo­wa­nia miesz­ka­nia przez loka­to­ra, przy­stę­pu­je­my do wyli­cza­nia obli­cze­nio­wych jed­no­stek zuży­cia. Jak pamię­tasz, w pierw­szej kolej­no­ści mno­ży­my róż­ni­cę przez wskaź­nik UF, czy­li wskaź­nik zwią­za­ny z mocą grzej­ni­ka. Tutaj koniecz­nie zwróć uwa­gę by prze­li­czać wła­ści­wą róż­ni­cę przez wła­ści­wy wskaź­ni­ki — zno­wu patrz na nume­ry seryj­ne podziel­ni­ków. To co uzy­skasz musisz teraz prze­mno­żyć przez wskaź­nik LAF, czy­li ten, któ­re­go wyso­kość jest uza­leż­nio­na od poło­że­nia loka­lu w bry­le budyn­ku. Po obli­cze­niu cało­ści i zsu­mo­wa­niu, uzy­sku­je­my sumę obli­cze­nio­wych jed­no­stek zuży­cia przy­pa­da­ją­cych na najemcę. Dalej już bar­dzo pro­sto. Wyli­czo­ną przez nas sumę obli­cze­nio­wych jed­no­stek zuży­cia mno­ży­my przez kwo­tę jed­nost­ko­wą wska­za­ną w roz­li­cze­niu i w ten spo­sób uzy­sku­je­my kwo­tę jaka obcią­ża najem­cę z tytu­łu kosz­tów zmien­nych zuży­cia. Po zsu­mo­wa­niu kwo­ty obcią­ża­ją­cej najem­cę z kosz­tów zmien­nych wspól­nych i kwo­tę kosz­tów zmien­nych zuży­cia uzy­sku­je­my sumę rachun­ku najem­cy. Od tego odej­mu­je­my sumę wpła­co­nych zali­czek i wycho­dzi nam nad­pła­ta albo kwo­ta do zapłaty. Skom­pli­ko­wa­ne? No to przykład. Najem­ca miesz­kał w moim miesz­ka­niu w okre­sie od 10 stycz­nia 2014 roku do 31 stycz­nia 2016 roku. Okres roz­li­cze­nio­wy w spół­dziel­ni trwa od 1 wrze­śnia do 31 sierp­nia. A zatem okres przed 1 wrze­śnia 2015 roku został już wcze­śniej roz­li­czo­ny. Będzie mnie inte­re­so­wał tyl­ko okres od 1 wrze­śnia 2015 roku do 31 stycz­nia 2016 roku. W listo­pa­dzie 2016 roku otrzy­ma­łem rocz­nie roz­li­cze­nie jak poniżej. Obli­cze­nie kosz­tów zmien­nych wspól­nych przy­pa­da­ją­cych na najemcę Jak już wcze­śniej napi­sa­łem, przyj­mu­ję, że najem­ca powi­nien tę część ure­gu­lo­wać wg okre­su w jakim zaj­mo­wał lokal w danym okre­sie roz­li­cze­nio­wym. Były to mie­sią­ce od 1 wrze­śnia 2015 roku do 31 stycz­nia 2016 roku, a więc 5 mie­się­cy. Kwo­tę 565,56 zł mno­żę przez pro­por­cję 5 mie­się­cy / 12 miesięcy. 565,56 zł x 5/12 = 235,65 zł Obli­cza­nie kosz­tów roz­li­cze­nia i uży­wa­nia sys­te­mów podzielników Ana­lo­gicz­nie jak powy­żej obli­cza­my tę część proporcją. 51,66 zł x 5/12 = 21,53 zł Obli­cze­nie kosz­tów zmien­nych zużycia Przy odbio­rze od najem­cy loka­lu spi­sa­li­śmy wska­za­nia wszyst­kich podziel­ni­ków. Kształ­to­wa­ły się one następująco. Ponie­waż roz­po­czę­cie okre­su roz­li­cze­nio­we­go nastą­pi­ło w okre­sie gdy najem­ca zamiesz­ki­wał, stan począt­ko­wy podziel­ni­ka został wyze­ro­wa­ny przez fir­mę pro­wa­dzą­cą sys­tem roz­li­cze­nio­wy. A zatem jako stan począt­ko­wy przyj­mu­ję 0 i wyli­czam różnicę. Dalej w obli­cze­niach uwzględ­niam wskaź­nik UF — moc grzej­ni­ka. Baczę przy tym by przy­jąć wła­ści­wy wskaź­nik do wła­ści­we­go nume­ru seryj­ne­go podzielnika. Teraz uzu­peł­niam wskaź­nik LAF — poło­że­nie loka­lu w bry­le budyn­ku. Tutaj wskaź­nik jest taki sam dla całe­go lokalu. Teraz już tyl­ko mno­że­nie róż­ni­cy przez UF i przez LAF i mogę wyli­czyć obli­cze­nio­we jed­nost­ki zuży­cia i w kon­se­kwen­cji obli­czyć sumę obli­cze­nio­wych jed­no­stek zużycia. Teraz wyli­cza­my kosz­ty zmien­ne zuży­cia przy­pa­da­ją­ce na najem­cę. Wyli­czo­ną sumę obli­cze­nio­wych jed­no­stek zuży­cia mno­ży­my przez kwo­tę jed­nost­ko­wą z rozliczenia. Teraz może­my już zsu­mo­wać wyli­czo­ne kosz­ty zmien­ne wspól­ne, wyli­czo­ne kosz­ty roz­li­cze­nia i uży­wa­nia sys­te­mów podziel­ni­ków oraz wyli­czo­ne kosz­ty zmien­ne zużycia 235,65 zł + 21,53 zł + 512,36 zł = 769,54 zł W okre­sie, któ­ry obli­czam najem­ca wpła­cił zalicz­ko­wo kwo­tę 695,75 zł. Pozo­sta­je nam tyl­ko odjąć od kwo­ty zalicz­ki, kwo­tę obcią­ża­ją­cą najemcę. 695,75 zł — 769,54 zł = 73,79 zł Kwo­tę 73,79 zł powi­nien najem­ca mi dopła­cić za okres, w któ­rym zamiesz­ki­wał w mieszkaniu. Jak widzisz roz­li­cze­nie kosz­tów ogrze­wa­nia jest dosyć skom­pli­ko­wa­ne. Myślę jed­nak, że po prze­ana­li­zo­wa­niu powyż­sze­go tek­stu nabę­dziesz nowych umie­jęt­no­ści i będziesz samo­dziel­nie i bar­dzo pre­cy­zyj­nie roz­li­czać z najem­ca­mi kosz­ty ogrzewania. Rozliczanie kosztów zakupu ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego na poszczególne lokale jest procesem złożonym i trudnym z uwagi na właściwości fizyczne ciepła, które przenika przez przegrody zewnętrzne i wewnętrzne, a jego straty występują także w instalacji. Zgodnie z zapisami art. 45a ust. 6 ustawy Prawo energetyczne ciężar odpowiedzialności za prawidłowość rozliczania i gospodarowania ciepłem w budynkach wielolokalowych spoczywa na właścicielach lub zarządcach tych budynków rozumianych jako odbiorcy, stosownie do art. 3 pkt 13 ww. ustawy, będących jednocześnie stronami umów z przedsiębiorstwami energetycznymi o sprzedaż, dostarczanie i odbiór ciepła. To oni dokonują wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynku z metod, o których mowa w art. 45a ust. 8 ww. ustawy. Szczególnie dużo wątpliwości co do prawidłowości rozliczeń kosztów ciepła przeznaczonego na ogrzewanie dotyczy urządzeń wskaźnikowych, tzn. podzielników kosztów ciepła. Nie są one, w odróżnieniu od ciepłomierzy, przyrządami pomiarowymi w rozumieniu ustawy z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach. Mają one jedynie pomóc zarządcy bądź właścicielowi budynku wielolokalowego w podziale na poszczególne lokale kosztów zakupionego ciepła od przedsiębiorstwa energetycznego. Oczekiwanym efektem stosowania podzielników kosztów ciepła są energooszczędne zachowania, co powinno przekładać się na mniejsze zużycie energii cieplnej w budynku. W 2021 r. znowelizowano ustawę Prawo energetyczne oraz wydano rozporządzenie wykonawcze w sprawie możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania. Zmiany, o których mowa wyżej, weszły w życie 22 maja 2021 r. W art. 45a wprowadzono istotne zmiany, które zobowiązały zarządców do: wyposażenia lokali w budynkach wielolokalowych w urządzenia do rozliczania kosztów dostawy ciepła na centralne ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej, rozliczania kosztów ogrzewania według kubatury lub powierzchni lokali – tylko wówczas, jeśli montowanie urządzeń jest technicznie niemożliwe lub jest nieopłacalne. Określiły warunki techniczne montażu oraz opłacalność stosowania urządzeń oraz zasady ustalania kosztów stałych i zmiennych dla oraz Jednocześnie w art. 56 zapisano kary pieniężne dla właściciela/zarządcy, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania oraz zużycia ciepłej wody w lokalach budynku wielolokalowego lub nie stosuje rozliczania kosztów według zużycia albo odmawia wypełnienia obowiązków informacyjnych, o których mowa w art. 45a ust. 4a i art. 45c Prawa energetycznego, lub pobiera opłaty za wypełnienie tych obowiązków informacyjnych. Uwaga! Jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania, zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu. Rozliczanie zamienne Przepisem, który nie uległ zmianie (a powinien) po ww. nowelizacji, jest art. 45a ust. 12 Prawa energetycznego, zgodnie z którym w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania. Jeśli więc jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, że właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, o którym mowa w ww. artykule, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu. Analizy tego przepisu nie można przeprowadzić, bez pozostałych unormowań zawartych w art. 45a, tj.: ust. 10, zgodnie z którym w przypadku, gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba użytkująca lokal mieszkalny lub użytkowy udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku. Z treści tego przepisu wynika więc, że właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu. Z kolei od 22 maja 2021 r. zarządca budynku wielolokalowego, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania, podlega karze pieniężnej z art. 56 Prawa energetycznego. Pomimo tego, iż w takiej sytuacji nie można mu przypisać winy. Uwaga! Właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu. ust. 11a, który mówi, że jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może: dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania. Dyspozycją tego przepisu jest więc objęta sytuacja, gdy właściciel lokalu ma już zamontowane podzielniki, ale z opisanych w ww. ustępie przyczyn nie można pozyskać odczytu takiego podzielnika. Inaczej więc ustawodawca nakazuje traktować osoby, które nie dopuściły do montażu podzielników, a inaczej te, które dopuściły do montażu, ale nie można w ich przypadku pozyskać danych odczytowych. W pierwszym przypadku zarządca ma sam określić warunki rozliczenia tego mieszkania, a w drugim może dochodzić odszkodowania lub średnich kosztów. Z punktu widzenia zarządcy oba przypadki są co do istoty prawidłowości i kompletności rozliczenia kosztów identyczne, gdyż takie lokale de facto nie są opomiarowane (z winy właściciela lokalu) i przyczyny tego stanu powinny być drugorzędne dla zarządcy. Co więcej, nie sposób sobie nie wyobrazić sytuacji, gdy właściciel lokalu, znając zapisy swojego regulaminu rozliczeń ciepła, będzie tak kierował swoim postępowaniem, aby jego koszty centralnego ogrzewania były jak najniższe (na zasadzie: co opłaca się bardziej: nie zamontować w ogóle podzielników czy też zamontować, ale następnie wpływać na ich odczyty w sposób niedozwolony) – w zależności od postanowień tego regulaminu. Zaznaczam, że poglądu, który przedstawiłem wyżej (jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, iż właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu/lokali stosować rozliczenie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu), nie podziela Minister Klimatu i Środowiska. W interpelacji złożonej przez poseł Anitę Kucharską-Dziedzic oraz grupę posłów w sprawie zasad rozliczania kosztów ogrzewania mieszkań położonych w nieruchomościach wielolokalowych za pomocą podzielników ciepła (nr K9INT19447) było zawarte pytanie: Czy pojawiający się w Regulaminach, o których mowa w petitum pisma, zapis, że „właściciel nieruchomości nie ma prawa do rezygnacji z podzielników, a w sytuacji, gdy lokal uznaje się za nieopomiarowany, zostaje on obarczony n-krotnością średniej opłaty dla całego budynku”, jest zgodny z obowiązującym prawem energetycznym? W odpowiedzi z 16 marca 2021 r. MKiŚ wskazał, że dla takich przypadków zastosowanie ma art. 45a ust. 11a Prawa energetycznego, tj. od takich osób należy dochodzić odszkodowania lub obciążyć je średnim kosztem ogrzewania. Niestety Minister nie przedstawił uzasadnienia tego stanowiska, mimo że z literalnego brzemienia ust. 11a wynika, iż dotyczy on tylko mieszkań z podzielnikami, których jednak nie można odczytać bądź ich odczyt jest niewiarygodny. Minister ograniczył się wyłącznie do zacytowania ww. Budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu. Co istotne jednak, od 22 maja 2021 r. obowiązuje dodany ust. 7a do art. 45a Prawa energetycznego, zgodnie z którym budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu. Skoro więc ustawodawca zobowiązał zarządców do rozliczania kosztów ogrzewania wg wskazań ciepłomierzy lub podzielników (wg m2 tylko wtedy, gdy jest to technicznie niemożliwe lub nieopłacalne), to brakuje uzasadnienia dla pozostawienia „furtki” dla lokali bez podzielników. Ustawodawca powinien stworzyć takie regulacje, aby w praktyce możliwe było opomiarowanie wszystkich lokali. Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania. Ważne! Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania. W praktyce spotykana jest również taka interpretacja przepisów zamiennego rozliczania, o której mowa w art. 45a ust. 12, która sprowadza się do tego, iż celem tego przepisu jest nie tylko rozliczenie niektórych lokali bez podzielników wg ich powierzchni, ale w ogóle umożliwienie „wyjścia” nieruchomości z podzielnikowego sposobu rozliczania kosztów ogrzewania i rozliczanie ich wg powierzchni użytkowej. Moim zdaniem – po wejściu w życie nowelizacji Prawa energetycznego – dla nieruchomości, w których w 2021 r. funkcjonowały podzielniki kosztów ogrzewania, nie ma możliwości zmiany sposobu rozliczeń na metodę wg powierzchni użytkowej. Wynika to z art. 45a ust. 7a pkt 2 i art. 45a ust. 8 pkt 1 litera a tiret trzeci Prawa energetycznego w związku z § 11 ust. 1 rozporządzenia z 7 grudnia 2021 r. (o którym poniżej będzie mowa szerzej). Zgodnie z pierwszym przepisem budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu obejmujące podzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytu umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku, o ile jest to techniczne wykonalne i opłacalne. Z drugiego przepisu wynika, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując kubaturę lub powierzchnię lokali – wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne. Z kolei z trzeciego przepisu wynika, że przepisów dotyczących warunków stosowania podzielników nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu wejścia w życie tego rozporządzenia był wyposażony w ciepłomierze albo w podzielniki kosztów ogrzewania, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali. Stąd też ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej. Ważne! Ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej. Rozporządzenie z 7 grudnia 2021 r. Z kolei 24 grudnia 2021 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (dalej: rozporządzenie). Jest ono realizacją delegacji ustawowej zawartej w art. 45d ustawy Prawo energetyczne. Celem wydania rozporządzenia było określenie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania w budynkach wielolokalowych ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej posiadających funkcję zdalnego odczytu. Wzięto pod uwagę również urealnienie potrzeb i korzyści z zastosowania tych urządzeń i określenie warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynkach wielolokalowych. Celem wydania rozporządzenia miało być także wyeliminowanie nieprawidłowości polegających na obciążaniu kosztami ciepła lokatorów w sytuacji, gdy dostarczenie do ich lokali przekracza możliwości techniczne zamontowanych grzejników, oraz uniknięcie sytuacji, w których opłaty są zaniżone ze względu na całkowite wyłączanie pracy grzejników przez niektórych lokatorów korzystających z ciepła sąsiednich lokali przenikającego przez przegrody budowlane, co prowadzi do niesprawiedliwego obciążania kosztami zakupu ciepła lokatorów prawidłowo użytkujących centralne ogrzewanie. Analiza treści rozporządzenia wskazuje, że jego zastosowanie w praktyce może napotkać istotne problemy praktyczne. Poniżej kilka uwag do rozporządzenia. Paragraf 2 rozporządzenia Wprowadzono definicję kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach – są to koszty zużytej energii na ogrzewanie poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym w okresie rozliczeniowym. W definicji tej odniesiono się wyłącznie do kosztów ogrzewania lokali, natomiast w praktyce występują również koszty ogrzewania pomieszczeń wspólnego użytkowania. Na ogół do kosztów zakupu energii cieplnej zaliczamy koszty ponoszone na rzecz dostawcy ciepła i obejmują one: opłaty niezależne od zużycia energii (np. za zamówioną moc cieplną, usługi przesyłowe, abonament, nośnik ciepła) i opłaty zależne od zużycia (wyrażone zwykle w zł/1 GJ, za zużytą energię cieplną wg wskazań ciepłomierzy w węzłach cieplnych, za usługi przesyłowe). Stąd też na koszty zmienne zakupu ciepła na potrzeby ogrzewania budynku składają się zarówno koszty zmienne niezależne od zużycia w lokalach (tj. ogrzewania pomieszczeń wspólnych) i koszty zmienne zależne od zużycia w lokalach. Ze względu na specyfikę instalacji centralnego ogrzewania i sposób opomiarowania grzejników w praktyce zarządcy przy rozliczania kosztów zmiennych wg wskazań podzielników dzielą je na dwie części wg przyjętego układu procentowego. Wówczas przyjęty procent kosztów zmiennych dzielony jest proporcjonalnie do wskazań podzielników (z uwzględnieniem współczynników korygujących dla mocy grzejnika i położenia lokalu w budynku), a druga część dzielona jest proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. W tej drugiej puli kosztów uwzględnia się w szczególności ciepło dostarczone do lokalu z pionów grzewczych i w wyniku przenikania między lokalami, z grzejników łazienkowych (w przypadku ich nieopomiarowania) oraz ciepło na potrzeby części wspólnych (grzejniki na klatkach, suszarniach, pralniach itp.). Mając to na względzie, może powstać pytanie, czy pod pojęciem kosztów zmiennych z § 2 pkt 1 rozporządzenia należy rozumieć tylko część kosztów zmiennych rozliczanych dotychczas wg wskazań podzielników. Mając na względzie, iż przepis odwołuje się do kosztów ogrzewania lokali, należałoby przyjąć odpowiedź twierdzącą na tak postawione pytanie. Kwestia ta jest szczególnie istotna dla rozliczania kosztów wg wskazań podzielników, gdyż koszty zmienne są przy tej metodzie limitowane (por. § 7 i 8 rozporządzenia). W § 2 rozporządzenia wprowadzono również definicję pojęcia „sezon grzewczy” w brzmieniu identycznym jak w rozporządzeniu Ministra Klimatu z dnia 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło. Zgodnie z tymi definicjami sezon grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektu. Intencja wprowadzenia tego przepisu jest dla mnie nie do końca jasna. W pkt 1 analizowanego paragrafu jest odwołanie do pojęcia „okresu rozliczeniowego”, które z kolei nie zostało zdefiniowane. Moim zdaniem określenie „okres rozliczeniowy” w tym kontekście obejmuje zwykle 12 kolejno po sobie następujących miesięcy, za które następuje rozliczenie kosztów. Rozliczenie to sprowadza się do porównania przyporządkowanych kosztów do lokalu z wniesionymi zaliczkami i ustalenia wyniku (zwrot/dopłata). Jest oczywiste, że zaliczki wnoszone są zwykle przez cały okres rozliczeniowy, a nie tylko w tym czasie, gdy jest „podawane” ciepło do budynku. Paragraf 3 rozporządzenia Określa ogólne warunki ustalania technicznej możliwości oraz opłacalności stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ciepła oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu. Przy ustalaniu ww. warunków bierze się pod uwagę rodzaj zastosowanej instalacji w danym budynku wielolokalowym oraz jego stan techniczny, projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń, a także koszt ich zakupu, montażu i eksploatacji. Paragrafy 4 i 5 rozporządzenia Określają techniczną możliwość oraz opłacalność instalacji ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania ze względu na rodzaj układu zasilania w ciepło w danym budynku, warunków dotyczących rodzaju zastosowanej instalacji w budynku, projektowanej oszczędności związanej z instalacją indywidualnego opomiarowania, występowanie możliwości regulacji dostarczonego ciepła przez zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach oraz występowanie możliwości korzystania z węzłów umożliwiających zminimalizowanie strat ciepła. Dla określenia braku technicznej możliwości instalacji ww. urządzeń ze względu na rodzaj zastosowanej instalacji w budynku wielolokalowym konieczne jest wykonanie analizy technicznej przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego, co pozwoli prawidłowo udokumentować wybór metody rozliczeń kosztów zakupu ciepła. Właściciele lub zarządcy budynków wielolokalowych zobowiązani są również do wykonania analizy ekonomicznej. Należy zwrócić uwagę na dwie regulacje w ww. zakresie: okres użytkowania podzielników wynosi 10 lat, natomiast minister w rozporządzeniu nakazał przeprowadzić analizę ekonomiczną przy metodzie podzielnikowej dla okresu pięcioletniego, w § 4 pkt 2 litera e) i § 5 pkt 2 litera e) zapisano, że węzły cieplne mają umożliwiać zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą. Definicję zewnętrznej instalacji odbiorczej znajdziemy w cytowanym wyżej rozporządzeniu Ministra Klimatu z 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (por. § 2 pkt 22). Zewnętrzna instalacja odbiorcza to odcinki instalacji odbiorczych łączące grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła z instalacjami odbiorczymi w obiektach, w tym w obiektach, w których zainstalowany jest grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła (... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź

rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania